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    险企与地产相互渗透 养老社区成融合点

    来源:北京商报 发布时间:2015年11月25日

  •    综合经营成为企业做大的惯性思维,因此,有了保险与地产的不断融合。近日,地产大亨恒大集团高调宣告进军金融业,以并购的方式建起了恒大人寿,让市场看到了地产商的金融雄心。

       地产系险企扩容

       近日,恒大集团正式宣布,收购中新大东方人寿50%股权,并宣布更名为恒大人寿。此次,恒大集团以23.36亿元的价格拍得中新大东方人寿的控股权,溢价达到45.7%。看好保险业发展的并非只有恒大一家。近年来,包括万达、绿地、复星、珠江投资等房企都试图通过自建或参股的方式进军保险领域。早在2012年,王健林便透露进军金融领域的野心,直到去年7月,万达集团首次接触保险,从国电电力手中接过百年人寿1亿股权,经过今年1月的二度增持,万达持有百年人寿的股权占比超过5%。增持保险股的并非只有大地产商,中小地产商也正寻求时机。弘康人寿、阳光保险股权转让的受让方皆为房地产背景企业。如江苏城中园林建设公司将所持的6000万股弘康人寿股份,转让给广西开源置业公司,占总股本的12%。

        除了收购股权外,地产公司还参与了保险公司的筹建。2005年成立的合众人寿和长城人寿的发起人都有地产公司的身影,分别是中发地产和金融街控股,2012年珠江人寿筹建批文也显示,股东组成中“珠江系”占比较大,而广东珠江投资控股集团也正是一家以房地产和基础设施投资为主的企业集团。今年5月,作为中国东南闽商的房地产企业代表,泰禾集团也称将与福建省能源集团等发起设立海峡人寿。

       保险向地产渗透

       据万得资讯统计,截至2014年底,133家A股上市房企中,保险资金进入前十大股东的房企数量达到21家,渗透率为15.8%。此外,占据21家房企前十股东行业的保险机构达15家。其中,最引人关注的便是两险企安邦与富德生命持续近半年的“金地之争”。此次“控制权争夺”自去年4月9日正式宣战,富德生命和安邦分别通过二级市场增持金地集团,持股比例分别达12.9%和5%;在一路增持追逐战中,截至去年9月末,双方在金地集团的持股比例分别上升至29.99%和18.83%。在争夺金地的同时,金融街、华业地产也相继成为安邦进军地产企业的目标。此外,万科A、华侨城、远洋地产、佳兆业等房企均出现险资身影。

       今年险企入驻地产商的热潮仍在持续,4月1日,中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%,成为碧桂园第二大股东;6月9日,新华保险成为方兴地产第二大股东;9月1日,绿景控股公告称,将从地产业转型至医疗服务行业,而公司第一大股东将变更为天安人寿,持股比例20.72%。

       除了入股地产商之外,不少险企还曲线投资地产项目,其中,绿地大量商业办公楼就与险企对接,曾以44亿元将徐汇滨江的两栋办公楼卖给了中国平安。目前,保险巨头不约而同海外置地,国寿、平安、泰康阳光和安邦都相继跨境买楼。另据普华永道针对国内25家险企和资管公司的调查报告显示,险资未来两年在非传统投资产品的投资配比中,房地产与资产支持证券的受欢迎程度并列榜首,占比均为31.25%。

       养老社区成融合点

       在保险业,险资青睐地产已成共识,那么险企和房企如何相处成为市场关注焦点。对此,南开大学风险管理与保险系教授朱铭来指出,养老社区或许正是险企和房企的融合点。

       目前,国内医养结合的保险公司并不少,合众人寿和泰康人寿涉入得较早,其中合众人寿的医养结合是借鉴美国CCRC养老理念,将养老社区与保单挂钩。相比于传统的养老险,等投保人到了一定年龄后,每年从保险公司拿回一笔钱,用做养老经费,此类客户可以通过购买保险,锁定养老社区物业的使用权和价格,实现“买保险,住养老社区”。

       为此,朱铭来认为,可以将地产和保险优势互补来打造医疗、养老结合的产业链模式。“因为做养老、健康领域需要有实体建设为依托,地产公司慢慢转型,可以做成医疗产业链。”目前,多家险企纷纷跑马圈地来争抢这块大蛋糕,尤其保险新“国十条”发布后,明确指出“支持符合条件的保险机构投资养老服务产业,促进保险服务业与养老服务业融合发展”,让更多险企雄心勃勃。值得一提的是,国务院日前公布了实施养老保险制度改革,分析人士预计,每年将有约4000亿元养老金流入金融市场。银行、保险机构旗下有资质的资管公司将会直领受益。

       盈利模式待解

       养老社区逐渐成为热潮,但在银发经济推动下,现阶段不少房企进军养老地产项目,被直指为通过养老项目获得土地资源,进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发。泰康人寿董事长陈东升就曾表示,养老社区从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年,一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年,真正实现盈利要8-10年的时间,30年后才能把成本收回来。

       而养老地产具有高固定成本投入的特点,在成本结构中,固定成本所占比重越大,固定资产的使用效率对单位制造成本的影响就越大。固定资产使用率越高、周转越快,企业的获利能力也就越强。

       与此同时,破解目前养老地产的难题还需要土地和税收政策的配套。如养老地产配套及其附属设施也需要政府在税费上给予部分或全部减免,这样一来作为长期性的经营性项目,才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。从“软件”角度来讲,还没有办法维持一个养老地产项目赢得市场的普遍认可的运营标准和体系。

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